Konutta Yükselen Trend

Konutta Yükselen Trend

 

Konutta yükselen Trend

Konutta ‘yükselen’ trend
İstanbul’da son birkaç yılda hayli yüksek katlı dikey yapılar hızla yükseliyor... Yükseklik avantajı ile panoramik manzaraya sahip bu yapıların her biri, şehrin silüetini de değiştirecek nitelikte. Bütün metropoller bu yönde gelişti ve gelişiyor. Konut üreticileri İstanbul da bu yönde önemli bir talep gördüklerini dile getirirken, merkezdeki arsaların çok değerli olması sonucu dikey yapılaşmaya yönelme olduğunun altını çiziyorlar.

İstanbul’da arsa yetersizliğinin yanında değerlerinin artması ve değişen yaşam şartlarıyla birlikte yatay şehirleşme anlayışının yerini dikey yapılaşma aldı.

Dikey yapılar depreme daha güvenli
Varyap CEO’su Erdinç Varlıbaş şirket olarak dikey yapılaşmayı, İstanbul’daki arsa azlığı, deprem bölgesi olması, değişen yaşam tarzları ve gayrimenkul sektöründeki farklılaşmaya bağlı olarak toplu hizmet alımı gibi dört başlıkta değerlendirdiklerini söylüyor. “İstanbul’da maalesef arsa stoklarının ağırlıklı olarak kamunun elinde olması ve özel sektörün buna erişiminin zor olması sebebiyle gayrimenkul projelerinde arsa sıkıntısı yaşanıyor” diyen Erdinç Varlıbaş, bu arsaların şehir içerisindeyse çok değerli bir hale geldiğini ve burada mecburiyetten kaynaklanan dikey yapılaşmaya yönelme olduğunun altını çiziyor ve ekliyor: “Arsalar şehir dışındaysa, yatay yapılaşma nispeten mümkün olabiliyor. Ancak şehir dışındaki projelerde de dikey yapılaşmanın gerçekleştiğini görüyoruz. Bununla birlikte İstanbul deprem bölgesi. Deprem bölgesinde; 1–2 katlı evler olmadıktan sonra, eğer 2 katın yukarısında ise yatay yapılaşmanın çok sağlıklı olmadığı görüyoruz. Çünkü, deprem bölgesinde, yüksek yapıların çok daha büyük güvenlik arz ettiği bir gerçeklik. Bu durum, mühendislikte de karşınıza çıkıyor. Bilimsel olarak kanıtlanmış bir gerçek; dikey yapılar, özellikle 8–10 katın üzerindeki yüksek yapılar, depreme daha güvenli yapılar oluyor. Değişen yaşam tarzları doğrultusunda artık insanlar daha küçük evlerde, daha küçük metrekarelerde yaşamayı tercih ediyorlar. Hem artan yaşam koşullarının zorluğu ve bakım maliyetleri, hem de çekirdek ailelerin düşüncesinden dolayı, daha küçük ve yatay katlı binalara göre, dikey katlı binalar daha verimli kullanılıyor. Öte yandan toplu yaşam kültüründe, geleneksel eski yaşamdan farklı olarak çağdaş hizmetler sunuluyor. Özellikle yüksek katlı binalarda, daha rahat bir yaşam sunmak üzere; temizlik, concierge hizmetleri, güvenlik, çocuk bakım alanları, sosyalleşmek için cafeler ve ortak alanları dikey yapıların sosyal bölümlerinde daha güzel bir şekilde görebiliyoruz. Yatay yapılarda da, dik yapılı projelerde olduğu gibi yaygın alanlara ihtiyaç olduğu için ve yatay yapılarda bu hizmetleri yaygınlaştırmak çok kolay olmadığı için dikey yapılar tercih ediliyor.”


Mimar Melkan Gürsel Tabanlıoğlu

Megapolde yükselme ihtiyacı doğal
“Binlerce yıllık kent geçmişini bugün dahi farklı katmanlarında hissettiğimiz İstanbul, özellikle son 20 yılda, yatay olarak büyümenin sınırlarına dayandı” diyen Mimar Melkan Gürsel Tabanlıoğlu, merkezde azalan arazi stoku ve artan metrekare değeri nedeniyle yükselerek alan kazanma mecburiyeti doğduğunu, yapı malzemesindeki ve yapım teknolojisindeki gelişmelerle de yapıların düşey yükselme olanaklarının artmasının altını çiziyor. Tabanlıoğlu, “Tüm dünyada olduğu gibi İstanbul gibi bir megapolün belli alanlarda yükselme ihtiyacı doğal. Ancak bu belli normlar çerçevesinde, planlı olarak gerçekleşmeli ve dikeyde büyümenin sağlayacağı avantaj yatayda kazanılan kamusal ve yeşil alanlar olarak değerlendirilmelidir” diyor ve sözlerine şöyle devam ediyor: “Istanbul’un siluetinin korunması ise önemli bir kriterdir. Her yapı yerine göre doğrudur. Örneğin Tepebaşı’nda ya da tarihi adada var olan dokunun korunarak yenilenmesi suretiyle değer kazanılması ve Boğaz kıyısında olduğu gibi bu bölgelerde belli bir yükseklik sınırı aşmamak ne kadar gerekli ise belli alanlarda yapılanmanın daha yüksek olması da -altyapının karşılanması ile eşzamanlı olduğu takdirde - o kadar mantıklıdır. Ana fikir doğru yerde doğru çözüm üretmek ve bunu kent ölçeğinde, planlı olarak yapmak olmadır. Kentin bina ve kültür mirasını akılcı ve çağdaş bir bakışla koruyacak şekilde tayin edilmiş yönetmeliklerle ve doğru denetimle çağdaş bir kent katmanı kazanılır. Aksi her durumda çözümden çok sıkıntı getirecektir. Yatay bina ölçeğine giren 10 katlı bir bina da aslında insan ölçeği için yüksek bir yapıdır. Her tür yapılanma insanların iyi yaşamasını hedeflemelidir; çevreye uyum sağlayan ve gerekli işlevleri optimum olarak yerine getiren yüksek yapılar günümüzde yatay gelişimler kadar insan ölçeğini koruyabilir tasarım ve uygulama özellikleri ile donatılabilir. Nufus artışıyla doğan ihtiyaç, değişen talep ve işlevler çağdaş yapıların içeriğinde yer almak zorundadır. “

Mimar Bünyamin Derman

Yüksek yapılar değil, yapılaşma biçimi sorun!
“Kuleler inşa etmek Babil’den bugüne hep bir güç gösterisi olarak yorumlanmış, eylemin nesnesi bir prestij unsuru olmuştur” diyen Mimar Bünyamin Derman, “Dünyanın pek çok metropolünde gökyüzüne uzanan gökdelenlerin yarattığı gotik atmosferi teneffüs edersiniz. Nüfusun her geçen gün arttığı bu kentlerde toprak her daim değerlidir” diyor. İstanbul’un, yoğun kent nüfusunun toprak üzerinde oluşturduğu değerden nasibini alarak, özellikle son yıllarda, hem kentin sınırlarını değiştiren dışa doğru bir yapılaşma, hem de özellikle merkezlerde yükselerek, kent içi yoğunluğun arttırıldığı bir kent içi yapılaşma faaliyetiyle karşı karşıya olduğunun altını çizen Derman, teknolojinin sağladığı imkanlarla, zemin kullanımının asgariye indirilerek, yoğunluğun katlar içinde yukarıya doğru çözümlenmesinin niceliksel olarak bir çözüm olduğunu söylüyor. Derman, “Ancak, amacı insanlar için yaşam mekanları yaratmak olan mimarlık ediminin ortaya koyduğu ürünlerden söz ediyorsak eğer, konunun niteliksel yönünü de, hem kullanıcısı yönünden, hem de kentsel ölçekte iyi irdelememiz gerekir. Hele konuştuğumuz kent İstanbulsa… Ben yüksek yapıların değil ama, genel anlamda yapılaşma biçiminin İstanbul için bir sorun olduğu kanaatindeyim” diyor ve ekliyor: “Kentin master planında yükseklik analizleri yapılmamış ve bir tanım getirilmemişse, H serbest ve emsal de buysa, böylesi tesadüfi, nispetsiz ve başka türlü bir gecekondulaşma ile karşılaşıyoruz malesef. Daha önce de bir kez vermiştim bu örneği. Maslak hattı benim için bir tür getto. Hani şehrin çeperlerinde inşa edilen toplu konutların, duvarlar içinde, kente değmeden kurgulanan yaşantıları için getirdiğimiz gettolaşma eleştirisi var ya, ben Maslak’da da aynı şeyi görüyorum. Tek fark, oluşturulan yapı yatayda değil düşeyde gelişiyor; ama o da kente değmiyor. Burada yaşayan insanları zeminde bir araya getirecek ortak kentsel mekanlar yok. O bölgede, yaya olarak yürüyebileceğiniz bir kaldırım, binaların ortak bir meydanı hiçbir şey yok. İnsanlar araçlarıyla otoparka ve oradan da hangi kata çıkacaklarsa oradaki restoranta, fitness salonuna, avm, sinema, ev ya da ofise gidiyor. Binaların kente değemediği yerde insanlar da bir araya gelemiyor. Şehir içinde farklı mimari tarzların ve yüksekliklerin olması bir çeşitlilik oluşturması ve kentin geçmişi ile bugünü arasındaki farkı vurgulaması açısından doğaldır. Ancak tüm bunların bir master plan çerçevesinde yapılması çok önemlidir. Bu plan üzerinde, tüm alt ve üst yapının ne şekilde dönüşüp, gelişeceğinin belirlenmiş olması gerekir. Kentin tarihi bölgeleri, kent siluetine etki eden yerler, gelişim alanları, kent hizaları, sokaklar, meydanlar, parklar, neresi bitişik nizam, neresi ayrık nizam….. vs. bu planda yeralmalıdır. Özetle sorun yatay ya da düşey yapılaşmadan çok planlı yapılaşamama sorunudur. Yüksek yapılar, kullanıcılarına sundukları geniş kent panoramasının yanı sıra mimari olarak kent siluetine de etki ederler. Bu nedenle kentle kurduğu ilişkinin hem fiziksel hem de görsel olarak irdelenmesi gerekir. İç yaşantısında düşey parklar, kamusal alanlar öngörülürken, zeminde de kentle birebir ilişkisi kurgulanmalıdır. Yatay yapıların ölçek olarak daha insani bir duruşu olduğu gerçektir. Doğayla gerçek ilişkilerin kurulduğu mekanlardır. Zemine yakın olmaları güven verir. Buna karşın yüksek altyapı maliyetleri vardır ve tasarımın yeknesaklığa düşmemesi için ciddi çaba gerekir. Yüksek yapılar yükseldikçe genişleyen bir manzaraya ulaşırken, topraktan koparlar. Doğayla doğal ilişkileri kesintiye uğrar. Zemin kullanımındaki tutumluluğa karşın, iklimlendirme sorunları ve özel mühendislik çözümleri gerektiren inşa zorlukları vardır.”


Astay Gayrimenkul Genel Müdürü Atilla Öztürk

Dikey alanlar, konsantre şehir dokuları oluşturuyor
“Dikey yapılaşma, birçok faktörün ürünü…”diyen Astay Gayrimenkul Genel Müdürü Atilla Öztürk, sosyal ve ekonomik gelişmelerin, eski kent merkezlerini yeniden yapılandırmaya zorladığını söylüyor ve ekliyor: “İstanbul da istisna değil. Şehir merkezi alanlarında ortaya çıkan talebin karşılanması satın alma gücünün artması ile birleşince bazı alanların dikey büyütülmesi kolay, ekonomik ve çağdaş bir çözüm haline gelebiliyor. Altyapısı uygun olmak koşuluyla bu gelişmeden kaçamayız. Toplumsal gelişmelere gerekli mi diye bakmak hayli normatif bir bakış doğrusu. Gerekli mi sorusu yerine, eğer talep varsa ve satın alma gücü bulunuyorsa, bunu en uygun biçimde nasıl çözmeliyiz diye bakmalıyız. Bütün büyük şehirler bu yönde gelişti ve gelişiyor. İstanbul’da doğrusu bu yönde önemli bir talep görüyor. Yatay yapılar mı, dikey yapılar mı daha mantıklı? Yerine göre karar vermek lazım… Korumamız gereken eski şehir bölgelerini korumamız gerekir elbette. Ancak merkezi alanlara yakın alanlarda verimlilik açısından dikey gelişme kaçınılmaz. Dolayısıyla, kenti kullananların istek ve taleplerine göre hareket etmek en doğrusu. Unutmayalım, çağımızda gelişmeyi belirleyen tek bir faktör var: Arz ve talep… Sadece ideali planlamaya çalışarak bir gelecek oluşturulamadığı ortada. Planlamayı arz ve talebin hizmetine vermek ve gerekli altyapıyı oluşturmak en doğru yaklaşım... Dikey alanlar, konsantre şehir dokuları oluşturabiliyor ve şehri yönetmede de şehirde yaşamada da verimlilikler sağlayabiliyor. Pek çok dünya şehri böyle büyüdü. Ama bu gelişmenin de hem sosyal hem de kültürel maliyetleri var. Neticede o şehirde o anda yaşayan insanların tercihlerinden bir bileşke çıkıyor. Yatay yapılar pahalı yapılaşma örnekleri aslında. Buna güç yetirebilen kesimler için çok da iyi. Dikey yapılaşma, tarihsel bir süreç, merkezi daha verimli kullanmanın bir gereği ve sonucu… Tek katlı yapılardan önce 4 ve 5 katlı yapılaşmaya geçtik ancak bu ekonomik gelişme seviyemiz daha fazla kat ve daha konsantre yaşam alanlarına talep doğuruyor. Kaçmaya, yasaklamaya çalışmak yerine, bu gelişmeyi, doğanın ve yeşilin daha fazla korunması için bir fırsat olarak kullanmaya çalışmamız lazım. İstanbul’un merkez alanlarındaki yüksek yoğunluklu ve sınırlı sayıda katlı eski ve zayıf bina stokumuzu yenilemek için pazar ekonomisi bize çok da fazla seçenek sunmuyor ve dikey yapılaşma kaçınılmaz oluyor. Sanırım bir süre daha, erken adapte olanlar kesimi dikey yapılaşmaya talep gösterecek. Bu iş herkese fazla gelmeye başlayınca da yatay yapıları tekrar talep eder duruma geleceğiz. Toplumsal hayatın her cephesi gibi bu da sanırım biraz dairesel bir döngüye sahip.”


Necati Akyazıcı

Dikey yapılaşma kaçınılmaz
“Büyük nüfuslu metropoller için dikey yapılaşma kaçınılmazdır” diyen Canan Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Necati Akyazıcı, “Planlı bir büyümede mutlaka dikey yapılaşma ihtiyacı vardır” diyor. Türkiye’nin en büyük şehri İstanbul’da dikey yapılaşmanın kaçınılmaz olduğunun altını çizen Akyazıcı sözlerine şöyle devam ediyor: “Kim ne derse desin bu saatten sonra İstanbul’un nüfusunu azaltacak tedbirler para etmeyecektir. Gelecekte İstanbul ve yakın çevresi; Gebze’den Silivri’ye kadar 30 milyon nüfusa hazırlanmalıdır. Doğru olan bugüne kadar olan yanlışa son verip, 30 milyonluk İstanbul’u olduğunca planlı büyütmektir. Dikey yapılaşma mutlaka olacaktır. Ulaşımı kolaylaştıracak, yeterli yeşil alanları var edecek dikey yapılaşma, gelecekte 30 milyonluk İstanbul’un belki de tek çözümü olacaktır. Tabii ki tarihi dokuları zedelemeden, zedelemiş yapıları da tamamen yok edip, tarih ve kültür mirası alanları trafiğe kapatarak.”


Avantajları ve dezavantajları
Dikey yapılar daha yüksek maliyetlidir.
Yangın güvenliği açısından daha risklidir.
Ofis binaları için daha prestijlidir.
Panoramik manzaraya hakim yerlerde dikey binalar daha yüksek değer yaratır.
Yoğun nüfuslu kentlerde daha az alanda daha yüksek nüfus yerleşebilir.


Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Ali Dumankaya

Trend hızlanarak devam edecek
“İstanbul’da dikey yapılaşmanın tam manası ile gökdelen ve çok katlı yüksek binaların çok geç başladığını ama kısa zamanda çok yol kat ettiğimize inanıyorum” diyen Dumankaya İNşaat Yönetim Kurulu Üyesi Ali Dumankaya, “Dikey yapılaşma eğilimleri yaşanan şehirlere baktığımızda, ortak özelliğin şehir içerisindeki arsaların ve nüfusun birbiriyle ters orantı içerisinde olmasıdır. Başka bir deyişle arsa sıkıntısı yaşayan bölgelerde dikey yapılaşma eğilimlerin görülmesi ve artması doğal olarak karşılanması gerekir” diyor. Dolayısıyla İstanbul’un artan nüfusu ve nüfus yoğunluğu göz önünde bulundurulduğunda dikey yapılaşmanın İstanbul için bir gereksinim olduğunun altını çizen Dumankaya, “İstanbul gibi 15 milyon kişinin yaşamını sürdürdüğü ve nüfus artış oranının 2011 yılı itibariyle yüzde 4,5 olduğu bir metropolde böyle bir eğilimin kesinlikle gerekli olduğunu düşünüyorum” diyor ve ekliyor: “Böylelikle ortaya çıkan arsa sıkıntısının da önüne geçilecektir. Doğru bir planlama ile özellikle kentsel dönüşüm projesi kapsamında sağlam ve depreme karşı güvenli olması kaydı ile dikey yapılara ağırlık verilmesinden yanayız. Yeşil alanlara, sosyal alanlara ve şehrin ihtiyacını karşılayacak sayıda kapalı otoparkla daha çok yer ayırabiliriz. Dikey yapılaşma trendi aslında İstanbul’da çok geç uygulanmasına karşın, ihtiyaçlar sonucu ortaya çıkmıştır. Ana sebep kuşkusuz şehrin nüfusu ve arsaların kısıtlılığıdır. Ancak bu trendin ön plana çıkmasını ve bir trend olarak algılanmasını sağlayan etmen ise global anlamda marka olarak adlandırılan yaşam alanlarında plaza ve gökdelenlerin artık yadsınamaz hale gelmesi ve kentlere yeni misyon katan yapılar hale gelmiş olmasıdır. Şehirde deprem odaklı kentsel dönüşümün zorunlu olması nedeniyle mevcut yapıların ancak dikey yapılaşma sayesinde yenilenebileceğini düşünüyorum. Dolayısıyla bu trendin İstanbul için hızlanarak devam edeceğini tahmin ediyorum.”

Teknik Yapı Holding Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım

Şehrin silüetine dikkat edilmeli
Dikey ve yüksek yapıların hızla artmasının, inşaat sektöründeki en önemli sorun olan bir ihtiyaçtan doğduğuna dikkat çeken Teknik Yapı Holding Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, “Özellikle merkezi bölgelerde arsa stokunun olması, yüksek binaların yükselmesini sağlıyor. Diğer taraftan, belli bir konsept yaratmaya çalışan ve gerçekleştirdiği projenin bulunduğu yerde simge bina yaratmaya çalışan inşaat firmaları; projelerinin büyük yükseltide yapmaya çalışıyor” diyor ve ekliyor: “Yapılan heykellerin yükseklere konulması, şehirlerin yüksek tepelerde tercih edilmesi gibi. Dolayısıyla konut veya işyeri konseptlerindeki yükseklik de bu amaçla gerçekleştirilen mimariden doğan ihtiyaçtır. Yüksek binaların yapılmasındaki bir amaç da daha fazla yeşil ve doğaya imkan tanımaktır. Şehir merkezlerinde yoğun bölgelerde ne kadar az tabana basıp metrekareyi yukarı doğru çıkarırsak, etrafında o kadar yeşil ve yaşam alanları çıkıyor. Onun için dikey yükseklik bu avantajı sağlıyor.” Yüksek bina yaparken şehrin siluetine dikkat edilmesi gerektiğini vurgulayan Durbakayım, şehrin siluetine zarar vermeyen yükseklikler olması gerektiğini söylüyor ve şöyle devam ediyor: “Bugünkü yapılaşmamız, şehrin siluetindeki endişeler bir kenara bırakıldığı ve akla gelen her yerde yüksek bina yapılmaya başladığını görüyoruz. Söz konusu bu yüksek binaların abartılı şekillerde olması gözü tırmalıyor. Atalarımız boğazda bina yaparken pastel renkleri ve tabiattaki renkleri tercih etmesini göz ardı etmemek gerekir. Yüksek binalarda da mimari renk ve model seçimleri de gözü tırmalayacak şekilde abartılı olmamalı diye düşünüyorum. Yüksek bina yönetmeliğinin Türkiye’de halen çıkmamış olması, dikkat edilmesi gereken en önemli husus olarak dikkati çekiyor. Dikey yapılaşmalarda statik açıdan hiçbir son yaşayacağımızı biliyoruz. Yaşanan 99 depreminden sonra statik konusunda bir hayli mesafe alındı, yönetmelikler düzenlendi. Ancak tesisat ve cephelere kaplama elemanlarına standart getirilmesi yönünde somut bir adım atılmadı

kaynak : hürriyet

Etiketler : konut , konut haberleri , konut projeleri , yeni başlayan konut projeleri , konut haberleri , emlak emlak haberleri , gayrimenkul , gayrimenkul haber , gayrimenkul projeleri , gayrimenkulde trendler , gayrimenkul , gayrimenkul sektörü , gayrimenkul piy

   UZMANINA SORUN
İlkay YILMAZ

Gayrimenkul Pazarlama Trendleri
Onay TÜBEK

Emlak Piyasası
Kazım YILMAZ

Emlak Soru-Cevap
M. Emre TOTİK

Hukuki Danışman